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杏彩体育注册成交提升近2成77149套!深圳二手市场成交持续旺盛

  2019年全市二手住宅共成交77149套,面积约634.7万平,成交套数较2018年上升19.4%。中原领先指数905.7,均价53773元/平,较2018年增长2.8%。虽然全年来看,价格持续上升,但是2018年下半年二手房价格持续调整,而2019年上半年价格上涨有限,导致上半年均价较去年仍处于低位,拉低了全年均价。

  2019年全国调控更频繁但政策更加灵活,调控方向也出现分化,上半年调控加码与放松皆存,而下半年楼市低迷下以放松为主。深圳2018年731调控加码后市场逐渐低迷 ,特别是二手,成交进入低谷。2019年,深圳受多重利好影响,城市战略地位提升,市场信心增强,成交更趋活跃。

  2019年受到内外部经济环境与政策影响,二手住宅市场呈现先升后降再回升的走势。年初市场调控预期放宽、利率下行,加之节后大湾区政策出炉,市场量价回升,3月到达顶峰。4月开始,政府收紧预期,部分热点城市调控加码,市场又逐步下行。

  818先行示范区政策出台,深圳城市定位、发展潜力提升,市场气氛又被点燃。至双11豪宅标准调整,直接利好二手市场,特别是南山、福田、宝安等原本豪宅占比高的区域,成交量提升明显。多重利好之下,二手价格也呈现小幅攀升走势,但在房住不炒原则下,深圳住建局打击哄抬炒作房价的行为,惩罚小区业主,市场价格总体得到控制,未出现大幅上涨。

  2019年深圳政策利好不断,中原三大指数整体都呈现上升趋势。中原经理指数年初荣枯线附近快速上升,节后维持在60%以上,最高时期超过70%,整体水平为近3年最高;报价指数由年初的36%升至年末的六成,特别是先行示范区公布后,报价指数上升幅度较为明显。而从价格走势看,中原领先指数平稳缓慢上升,下半年先行示范区、豪宅标准调整后,均价上升幅度略有加大。

  三大指数的整体走强也反映了2019年深圳房地产市场的活跃度提升,政策利好下,市场信心提升,入市意愿加强。

  2019年深圳二手套均面积与前两年持平,为85平,反映了2016年调控加码以来,市场成交以刚需为主的格局未变。全年看,小面积成交依然受市场欢迎,大面积段的成交下滑。今年以来,豪宅市场成交遇冷,144平以上成交占比下滑明显。特别是双11豪宅标准调整后,144平以上成交进一步下滑,而90-144平面积的成交则大幅上升。

  从总价上看,2019年二手房成交总价较去年继续攀升,杏彩体育平台且涨幅扩大。一方面是由于政策利好下,全年二手房价格上涨幅度较去年有所扩大;另一方面是由于成交结构的变化,2019年政策西移,西部区域的成交活跃度大大提高,成交占比也明显提升,而南山、宝安等区域均价较高,进一步拉升了成交总价。

  从成交总价来看,低价段继续延续前几年的下滑走势,而中高价位成交占比则继续上行。一方面,深圳二手房价格依然处于上升阶段,低价位房源迅速减少;另一方面,豪宅标准调整对南山、宝安、福田等豪宅占比高的区域利好较大,同时政策西移,导致中高价段成交占比提升明显。

  150万以下总价段分布继续小幅下滑至4%,150-250万占比显著下滑,占比仅13%,且豪宅标准调整后,两个低价段成交占比都大幅下滑;500-600万以及600-800万占比则大幅上升,占比都达10%。800万以上价段虽然双11后成交有所提升,但受前10月成交低迷拖累,全年成交提升并不明显。

  二手住宅市场成交仍以2-3房为主,占比达到69%。3-4房成交占比上升,而1-2房成交则下滑。

  其中,2房占比由过去几年的缓慢上升转跌,下滑至32%;而3房成交占比受豪宅标准调整利好影响,提升至37%,成为市场最热的户型。

  2019年虽然深圳利好政策不断,全国各地更多客户将目光聚焦深圳,但是由于深圳限购政策严厉,深户购房占比继续提升至77%,继续创新高。11月大湾区九城放开香港居民购房资格,导致香港客户赴大湾区城市购房增加杏彩体育注册成交提升近2成77149套!深圳二手市场成交持续旺盛,但总量依然不高,市场占比变化不明显。

  从购房年龄分布看,深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间,占比近86%;其中26-35岁占比超5成%,为51%,较2018年有所回升,1985-1995年出生的人群成为购房主力;36-45岁占比35%,与去年基本持平。

  从二手住宅成交占比来看,宝安区成交占比攀升至首位,盐田区占比依然最低。受到大湾区、先行示范区等利好政策影响,宝安、南山、光明等区域受到市场关注,成交更为活跃。

  双11豪宅标准的调整,福田、南山、宝安等原本豪宅占比非常高的区域利好更大,成交也有提升。全年宝安占比提升至23.9%,近几年首次超越龙岗。龙岗区虽然政策利好影响较小,但价格低,依然受到刚需客户的欢迎。

  2019年深圳利好不断,特别是先行示范区、豪宅标准调整后,上涨压力增大。全年各区二手住宅价格累计涨幅(1月-12月价格涨幅)都有增长。当然也表现出一定的分化,部分政策利好区域上涨压力更大,而部分区域关注度降低,房价涨幅相对较小。

  涨幅最大的区域为南山区,累计上涨16.5%;其次为龙华和盐田,分别累计上升13.6%和13.0%;龙岗区域则由于政策西移,离中心区远,涨幅低于平均。

  2019年长租公寓发展大大放缓,长租公寓监管力度加大,法律制度完善,部分资本退出,城中村的收储改造进度也放缓。租赁市场也不同于2018年的飞速上涨,全年租金基本保持平稳

  租金虽然保持平稳,但是由于房价的持续上涨,租金回报率逐渐降低。特别是下半年,先行示范区后,房价上涨加速,租金回报率下行的速率也加快。

  2019年深圳市场租金平稳,截至12月,全市租金为71.8元/平∙月,累计上涨0.3%。盐田租金领涨全市,龙岗和罗湖则小幅下滑。累计上升幅度达到13.9%。福田租金依然为全市最高,租金为113.1元/平∙月,2019年累计涨幅达到2.5%。龙岗区租金最低,平均租金为50.3元/平∙月,在整体租金水平较高的情况下,龙岗依然为最受青睐的区域。

  从各区租赁占比来看,罗湖、南山、盐田、宝安租赁占比上升,而福田、龙华、龙岗下滑。其中,罗湖租赁占比升至21%;南山租赁占比13%,止住了前几年的连续下跌趋势。福田则继续下滑,占比仅为12%。

  龙岗区租赁占比超3成,达到31%,虽然较2018年略有下降,但依然处于近几年的高位。体现经过去年的租金高涨,低租金区域仍是租赁的首选。盐田租赁占比延续了之前的走势,继续攀升至12%。

  全市租赁较热的楼盘中,龙岗区热点楼盘占多数,其中布吉、大运等片区成为较热门的租赁区域,坂田、龙岗中心城南区也是较热的选择。

  罗湖区域租赁热点楼盘学位中等往上,租赁需求较为旺盛,百仕达花园、翠竹苑等一直以来都是热点租赁楼盘。

  2019年全年二手房市场虽然经历了起起伏伏,但是整体需求旺盛,成交活跃。年初市场调控预期略有宽松,节后大湾区规划出炉,市场快速攀升至上半年高点。但是政策随后收紧预期,部分城市加码调控,加之中美贸易摩擦加剧,深圳市场又出现快速的下滑,至6、7月跌至低谷。818先行示范区政策让市场再次聚焦深圳,城市战略地位提升,长期价值凸显,市场成交再次低位回升。至11月市场趋于平稳后,双11豪宅标准调整,降低二手房交易税费,直接刺激了二手房量价齐升,特别是对南山、福田、宝安等豪宅占比大的区域,税费降低明显,成交也更为活跃,价格也面临上涨压力。年底,住建局打压某些小区业主联手哄抬、操纵房价行为,强调房住不炒基本原则不动摇,房价上涨的压力也略有下滑。

  展望2020年,深圳将在大湾区、先行示范区的驱动下,政策逐步落地,大湾区融合加速,需求旺盛,豪宅标准的调整的利好仍将持续。在无新政策出台下,相信市场仍将维持热度,但区域之间分化依然严重。

  2019年全国租赁市场发展迅猛,二三线城市租金上涨较为迅猛,但是深圳走势与全国不大相同。由于2018年深圳长租公寓的快速发展,租金实现大幅的上涨。2019年,长租公寓进展放缓,城中村收储改造进度放慢,政府加大租赁房源供给,同时16年大量供应的新房逐渐开始放租,市场供应增加显著,租金由去年的快速上涨转为平稳。

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